Artículo de Concha Osácar, Socia fundadora de Azorar

Publicado en idealista.com (24 febrero 2020)

Concha Osácar: “La Administración no hace vivienda asequible porque no hay dinero y porque no quiere”

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Concha Osácar es una de las voces más conocidas del panorama inmobiliario. Es socia fundadora de Azora y presidenta del Consejo de Administración de Azora Gestión y Azora Capital, cargos que ostenta tras liderar la patronal de los fondos de inversión y de pensiones (INVERCO) y dirigir el área inmobiliaria de Banco Santander Central Hispano y Banif.

Azora actualmente está gestionando activos valorados en 3.000 millones de euros, entre los que destaca la vivienda asequible, tanto de alquiler como de venta. En 2004, mientras el mercado apostaba por la obra nueva destinada a la venta, la compañía lanzó el fondo Lazora, con la estrategia de invertir en vivienda protegida en alquiler a largo plazo, y ahora ya gestiona unas 15.000 viviendas. Solo el año pasado invirtió 500 millones de euros (entre inversión realizada y comprometida), y prevé seguir apostando por el residencial asequible, así como por el sector hotelero, las residencias de mayores y, más allá del ladrillo, en la energía renovable.

En esta entrevista nos cuenta cómo ve el mercado de la vivienda, por qué en España hay tan poca oferta de vivienda asequible, de qué manera se puede solucionar el problema y en qué proyectos está trabajando a corto plazo.

¿Cuáles son los retos del mercado de la vivienda?

El reto es construir y producir vivienda a precio asequible para la clase media. Hay que producir la tradicional vivienda protegida que es a precios asequibles y que ha cumplido una función importantísima.

Sin embargo, España se ha quedado a la cola de Europa en el parque de vivienda en alquiler. Tenemos un parque de vivienda que supera los 6 millones y que ha sido muy dinámico en los últimos 15 años, en los que el parque se ha incrementado 2,3 millones de unidades, pero todavía es insuficiente. Para llegar a la media europea nos harían falta otros 2,3 millones aproximadamente.

¿Qué más diferencias tenemos con Europa?

Además de tener menos parque, otra diferencia es que en España el parque es de vivienda libre. No hay vivienda social ni hay vivienda a precios asequibles dirigida a la clase media. No se ha hecho y no se ha hecho porque no ha habido políticas y no ha habido presupuesto.

Somos un país que conoce muy bien lo que es la producción de vivienda protegida para la venta, pero que no ha desarrollado este modelo para el alquiler. Y no lo ha desarrollado seguramente porque no se vio venir el cambio brutal que se estaba produciendo como consecuencia de la crisis- Nos ha llegado la ola y nos ha pasado por encima. Y algo hay que hacer, porque si no sería una gran irresponsabilidad.

¿El sector privado tiene interés en el alquiler?

Me gustaría hablar del potencial que tiene España para los inversores. Llevamos unos cuantos años en el mapa de la inversión y somos uno de los grandes destinos de inversión inmobiliaria. Y este tema es importantísimo.

Ahora hay voluntad de invertir en vivienda en alquiler. Los inversores nunca habían mirado hacia España porque las rentabilidades que se obtienen en este sector, cercanas a un 3%, no han sido lo suficientemente atractivas durante mucho tiempo. Pero actualmente, con el precio del dinero tan bajo, se están buscando inversiones alternativas. Y dentro de ellas está la inversión en vivienda.

Esto es fundamental porque hace falta financiación para fabricar otros 2,3 millones de unidades. Y es bastante fácil: hay suelos.

Aquí es donde entra en juego el sector público, ¿no?

¿Quién puede generar suelo que es fundamental? ¿Quién tiene la capacidad generadora? Las Administraciones Públicas. ¿Quién tienen el poder de la ley para regular este tipo de promociones y a este precio? ¿Con este tipo de ayuda? ¿A qué público va dirigido? Y además tienen la capacidad de control, ¿qué es lo que no tienen? No tienen dinero, porque no hay presupuestos, y tampoco lo van a hacer porque, no nos engañemos, no lo hacen porque no lo quieren hacer. Además de que tengan poco dinero, en el fondo les complica gestionar patrimonio de vivienda asequible y de vivienda social. Eso es así. Por eso tenemos que tener una colaboración pública-privada. La financiación y la gestión puede ser privada, y la regulación de lo que se quiere hacer y la estrategia, que sea cosa de la Administración Pública.

¿Qué se necesita para construir vivienda a precios asequibles?

Lo primero es que las Administraciones deben tener unos planes equilibrados, porque si no es razonable la rentabilidad-riesgo no entra en la inversión, aunque sea baja. Si se sacan normas que no son lógicas, no acude el capital y no se desarrolla. En definitiva, necesitamos unas leyes claras, seguras y estables.

¿Y es rentable para los inversores?

El diseño, la comodidad y el aprovechamiento de los espacios son fundamentales para la rentabilidad. Muchas veces se ve afectada por pagar unos metros que no son eficientes, como por ejemplo los metros de pasillo.

Pero el gran problema realmente es el precio del suelo, por eso son las Administraciones las que tienen que generarlo. La diferencia entre la vivienda libre y la protegida está ahí, no en la construcción, y de ahí viene el encarecimiento de la vivienda. Y a mí personalmente me llama la atención que un país que no tiene problema de suelo, que tiene una densidad pequeña, haya estas tensiones de suelo cuando es la principal vía de control de precio. Incluso en una ciudad muy poblada como Madrid puedes subir a cualquier torre y ves enseguida el entorno y ves suelo sin construir.

Entonces, ¿no hay voluntad para solucionar el problema?

Creo que aquí hay que ser pragmático para llegar a las soluciones. No se puede hablar de teoría, no se puede ir con ‘a prioris’, hay que hacer bien el diagnóstico, pero, sobre todo, hay que solucionar. Y me parece a mí que nos quedamos en diagnósticos muy políticos, pero no se llega al mundo de la resolución. No veo voluntad de dar respuesta y de resolver los problemas de verdad.

Este es un mercado apasionante, pero que tiene muchas aristas y nos jugamos mucho desde el punto de vista social y desde el punto de vista económico. Creo que ya no pueden mirar hacia otro lado y que el político avestruz que busca la culpa en un tercero no es de recibo.

¿Cómo es tu relación con los políticos?

Los políticos lamentablemente tienen dos lenguajes: el público y el privado. De puertas para afuera es una cosa, pero en el ‘tú a tú’ nos tienen mucho respeto porque lo que ha hecho Lazora no lo ha hecho nadie en España, por el tiempo que llevamos trabajando y porque nos hemos ajustado siempre a la norma.

Diría que todos nos tratan bien, lo que pasa es que hay comunidades que están mejor organizadas que otras. Por ejemplo, el País Vasco ha tenido una política más de promoción de vivienda a precios asequibles o carácter social, con presupuesto, que convive con la vivienda libre.

Aun así, el sector sigue teniendo mala imagen

Sería muy importante que dejen de demonizar a la inversión institucional, sobre todo cuando estamos dando la solución que las Administraciones no dan. Y encima nos llaman fondos buitres cuando vamos a ser parte de la solución. No creo que éste sea el mejor camino.

Me sorprende cuando hablan de inversión especulativa, cuando estamos hablando de rentabilidades que rondan el 3%-3,5%. Y se olvidan de que muchos inversores son fondos de pensiones, que es el ahorro de pensionistas. Es que no nos damos cuenta de quiénes están detrás de este tipo de productos.

¿Tiene sentido regular los precios del alquiler?

Lo que hace falta es oferta. Esto es una regla básica de la economía y los economistas son muy cautos respecto a las medidas intervencionistas en el tema de la vivienda, porque lo que produce es una retirada del inversor. Por lo tanto, se reduce el parque, no viene nueva inversión y acaba generando el efecto contrario. Pero hay que construir allí donde haga falta, donde está la demanda, no con carácter general.

Qué más le pedirías a la Administración Pública

Yo lo veo mucho más fácil de lo que lo ven ellos. Hace falta presupuesto y hace falta gestión. Hay que ponerse a hacer, hablar con el sector privado para hacer un marco que sea razonable, liberalizar suelo, agilizar los trámites, hacer unas normas que sean equilibradas, seguras y sensatas. También que tiene la gran oportunidad de hacer un patrimonio estable, donde no pierde la propiedad del suelo. Si de esto ya está todo inventado. Diría que es su momento. Es su tiempo.

En qué proyectos relacionados con la vivienda estáis trabajando

El fondo Lazora, enfocado exclusivamente en la vivienda protegida de alquiler, tiene ya 1.400 millones invertidos en vivienda protegida de alquiler con horizonte de inversión a largo plazo, y va a seguir creciendo. El año pasado invertimos y comprometimos 500 millones de euros. Y me gustaría resaltar esta cifra porque si ves el presupuesto del Estado para el mercado de la vivienda es de 650 millones. Esto muestra lo importantes que son este tipo de fondos y nosotros solo somos una aguja en un pajar.

También tenemos una fuerte posición en El Cañaveral (Madrid) tanto con la adquisición de un parque de viviendas construidas que estaban destinadas a la venta y nosotros lo hemos transformado para el alquiler. Y en esta nueva zona de Madrid también vamos a desarrollar un proyecto importante de ‘build to rent’.

Además, tenemos un proyecto con inversores globales para la vivienda en venta. Es el ‘Proyecto Calderón’, que contará con casi 400 viviendas y está en una zona en transformación que va a ayudar a consolidar toda una zona de la capital con un desarrollo precioso: Madrid Río.

En qué otros sectores veis oportunidad

Estamos muy activos en el sector hotelero. El año pasado superamos los 400 millones de inversión y estamos preparando un nuevo fondo para invertir en España, Portugal, Italia, Croacia y Grecia, que contará con inversores institucionales. El fondo ya cuenta con más de una docena de activos, entre hoteles y hostels y va a apostar por el sector vacacional del sur de Europa y ciudades turísticas.

También estamos apostando por la tercera edad a través de una socimi, con la que nos estamos posicionando en distintas ciudades como Bilbao, A Coruña y Madrid. Tenemos ya más de 700 camas y casi 400 en desarrollo. Fuera del inmobiliario, también estamos invirtiendo en energía solar y eólica.